Ao alugar um imóvel é necessário documentar a negociação por meio de um contrato, e uma das cláusulas se referente a multa em caso de rescisão. O contrato deve ser escrito, e o inquilino deve ler atentamente todas as suas cláusulas.

A multa por quebra de contrato é prevista na Lei do Inquilinato (Lei n° 8.245/91) é um dos assuntos que mais gera conflito nas relações locatícias.

INQUILINO QUER SAIR DO IMÓVEL

O inquilino poderá deixar o imóvel antes do prazo, em qualquer momento e independentemente de motivo, desde que pague a multa estabelecida em contrato.

O artigo 4º da Lei do Inquilinato assim disciplina:

Art. 4º  Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2º do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.   

        Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência. . (LEI No 8.245, DE 18  DE OUTUBRO DE 1991.)

RETOMADA DO IMÓVEL PELO PROPRIETÁRIO 

O proprietário pode pedir que o inquilino desocupe o imóvel em algumas situações. As principais são:

a) contratos com prazo de 30 meses ou mais: o imóvel poderá ser retomado por “denúncia vazia” (sem qualquer justificativa) no fim do prazo contratado ou a qualquer momento após esse prazo. O inquilino terá 30 dias para a desocupação. Vejamos:

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

        § 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

        § 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

b) Nos contratos com prazo inferior a 30 meses o artigo 47 da Lei de Inquilinato (Lei nº 8.245/91), assim determina:

Art. 47. Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado, somente podendo ser retomado o imóvel:

        I - Nos casos do art. 9º;

        II - em decorrência de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu     emprego;

        III - se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio;

        IV - se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída, em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;

        V - se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

        § 1º Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:

        a) O retomante, alegando necessidade de usar o imóvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado nas mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;

        b) o ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.

        § 2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.